Недавно в Шри-Ланка обновили законы об аренде недвижимости, приняв Закон № 11 от 2023 года о восстановлении владения имуществом, сдаваемым в аренду. Этот закон, вступивший в силу в 2023 году, направлен на модернизацию и оптимизацию процесса аренды недвижимости, в частности, на решение проблем с возвратом арендованных помещений. В этой статье мы рассмотрим ключевые аспекты нового Закона об аренде, его влияние как на арендодателей, так и на арендаторов, а также то, как он может поменять ситуацию с арендой недвижимости в Шри-Ланке.
Обзор Закона об аренде № 11 от 2023 года
Закон об аренде № 11 от 2023 года вносит значительные изменения в процесс аренды недвижимости в Шри-Ланке. До принятия этого закона арендодатели сталкивались с долгими и затяжными процедурами по возврату недвижимости у арендаторов, которые отказывались освободить помещение после истечения срока аренды. Новый закон направлен на упрощение и ускорение этого процесса, делая его более эффективным и прозрачным.
Основные положения Закона:
- Заверенные договоры аренды: теперь договоры аренды должны быть нотариально заверены и включать оплаченный гербовый сбор, чтобы иметь юридическую силу в соответствии с новым законом. Гербовый сбор установлен в размере 1% от стоимости аренды недвижимости. Если срок аренды превышает 20 лет, пошлина уплачивается только за первые 20 лет. Это требование гарантирует, что все договоры аренды имеют юридическую силу. Закон также относится к аренде земли, любому зданию или его части, вместе с прилегающей землей и, а также пустую землю, или части многоэтажных зданий.
- Упрощенный процесс выселения: теперь арендодатели могут напрямую обращаться в суд, если арендатор не освобождает помещение после получения уведомления о нарушении. Это сокращает время и сложности, связанные с возвратом имущества, что позволяет упростить процесс выселения.
- Ускоренное судебное разбирательство: Закон ускоряет судебный процесс возврата имущества, позволяя арендодателям вернуть себе право собственности в течение нескольких месяцев, а не лет, что значительно сокращает время, затрачиваемое на судебные тяжбы.
Подготовка к возбуждению судебного иска
Новый закон определяет четкий процесс для арендодателей и арендаторов, обеспечивая справедливость в судебных разбирательствах. Ниже приведены шаги, для возбуждения судового иска:
- Отправка уведомления о нарушении: арендодатели должны направить арендатору уведомление о нарушении, указав само нарушение и предоставив разумный период для его исправления или же освобождения помещения.
- Возбуждение судебного иска: если арендатор не выполняет требования, арендодатель может возбудить судебное дело, подав иск в окружной суд.
- Необходимая документация: для подтверждения претензии арендодателя должны быть поданы документы, такие как договор аренды, уведомление о нарушении и любые другие подтверждающие доказательства.
- Указ Ниси: суд может вынести временное постановление (правило Ниси), которое предоставляет арендодателю право потребовать обратно имущество, если арендатор не предоставит веских оснований против этого.
- Право арендатора на оспаривание: арендатор может обратиться в суд, чтобы оспорить постановление Ниси в течение определенного срока, представив также свою защиту.
- Окончательное постановление: если арендатор не может предоставить достаточных оснований, суд делает постановление Ниси абсолютным, окончательно закрепляя право арендодателя вернуть имущество.
- Апелляции: обе стороны имеют право обжаловать решение суда в течение определенного срока.
Влияние закона на арендодателей
- Упрощенный юридический процесс: новый закон упрощает процесс возврата арендованных помещений, сокращая длительные и сложные процедуры, которые требовались ранее. Арендодатели могут быстро вернуть себе собственность, если арендаторы не соблюдают условия аренды.
- Требование к надлежащей документации: арендодатели должны гарантировать, что договоры аренды должным образом засвидетельствованы и проштампованы в соответствии с новым законом. Рекомендуется работать с юристами для составления соответствующих договоров аренды.
- Упрощенное управление имуществом: акцент нового закона на формальных соглашениях и ускоренных процессах позволяет арендодателям лучше управлять недвижимостью и минимизировать риски, связанные со спорами с арендаторами, обеспечивая стабильный доход от аренды.
- Юридическая прозрачность: законодательство содержит четкие указания по возврату недвижимости, уменьшая двусмысленность и потенциальные правовые конфликты, а также облегчая арендодателям обеспечение соблюдения условий аренды.
Влияние закона на арендаторов
- Повышение ответственности: арендаторы должны строго соблюдать договоры аренды, поскольку любое нарушение может привести к ускоренному судебному разбирательству. Должным образом заверенные соглашения гарантируют, что арендаторы знают условия аренды и последствия их несоблюдения.
- Уведомление и возможность освободить помещение: арендаторы должны получить уведомление от арендодателя о нарушении до начала судебного разбирательства, что позволит им устранить нарушение или же добровольно освободить помещение.
- Правовая защита: хотя закон упрощает процедуру выселения для арендодателей, он также защищает арендаторов и от произвольного выселения. Арендодатели должны предоставить свидетельство о праве собственности, действующий договор аренды и надлежащее уведомление о расторжении, чтобы выселить арендатора.
- Влияние на долгосрочную аренду: арендаторы при долгосрочной аренде должны убедиться, что их соглашения соответствуют новым правилам, а также поддерживать связь с арендодателями, в целях предотвращения спорных ситуаций.
Подведение итогов
Закон № 11 от 2023 года о восстановлении права собственности на арендованные помещения, знаменует собой существенное изменение в законах Шри-Ланки об аренде недвижимости. Создавая более оптимизированный и эффективный процесс защиты права собственности, закон уравновешивает интересы как арендодателей, так и арендаторов. Он предлагает арендодателям четкий правовой алгоритм по защите своих прав, при этом соблюдая права арендаторов.
По мере адаптации рынка аренды к новым правилам знание законодательства будет иметь решающее значение.